Asunnot ovat yksi pitkäaikainen sijoituskohde, joita monet ovatkin viime aikoina hankkineet. Tämän vuoden Euroopan tapahtumat ovat kuitenkin muuttaneet finassimarkkinoita ja samalla myös asuntomarkkinoita kovalla kädellä, ja ainakin hetkellisesti markkinoiden toiminta on hieman epätavallista. Asuntolainen euribor on muutostilassa, joka vaikuttaa vähintäänkin tavalliseen asunnon ostajaan, mutta korkojen yleinenkin liikkuvuus vaikuttaa kaikenlaiseen sijoittamiseen.

Tätä kirjoitettaessa 12 kuukauden Euribor oli tasolla 2,841 % ja 3 kuukauden korko oli 1,975 %. Suomessa tavallisessa asuntokaupassa yleisin käytettävä korkotaso on nimenomaan tuo 12 kuukauden Euribor, joka on pitkästä aikaa nyt viime aikoina ollut noususuuntainen. Vielä kesällä puhuttiin noin 0,8 prosentin 12 kuukauden Euriborista, viime vuonna vastaava korko oli alle 0,6 prosenttia.

Inflaatio jyllää Euroopassa

Euriborit ovat nousseet selvästi vuoden 2022 aikana heijastellen muun muassa Euroopan inflaatiokehitystä ja keskuspankkien ohjauskoron nostoja. Siinä missä Suomessa ruoan ja alkoholittomien juomien hinnat ovat nousseet toukokuu 21-toukokuu 22 välillä maltilliset 9 %, on nousu ollut rajua esimerkiksi naapurissamme Virossa, missä hinnat ovat nousseet 16,9 %. Ruotsissa hintojen nousu on ollut Eurostatin tilastojen mukaan Suomen tasolla, mutta Turkkia lukuunottamatta (hinnat +91,6), korkeimmat hintojen nousut ovat Liettuan 24,3% ja Bulgarian 22,1%. Syitä ruoan kallistumiselle löytyy monia. Venäjän Ukrainaan hyökkäyksen jälkeen asetetut talouspakotteet ovat nostaneet ruoan hintaa merkittävästi niin globaalilla tasolla kuin meillä Suomessa. Monien tuotantopanosten kuten energian hinnat ovat nousseet ja eritoten lannoitteiden hinnat maataloudessa.  Itse asiassa edellä mainittujen hinnat lähtivät nousuun jo syksyllä 2021. 

Inflaatio ja hintojen nousu jatkunee vielä vuoden vaihteen ylikin, sillä energiakriisi, että Ukrainan tilanne painavat markkinoiden odotuksia – vastaavasti kylläkin Pohjois-Amerikassa odotetaan tulevasti vuodesta antoista pörssivuotta osakemarkkinoille, ja monet katsovat jo avautuvien Kiinan markkinoiden suuntaan- josko sittenkin korona olisi voitettua siltä osin.

Kiinan tiukka nollapolitiikka koronaa ajatellen on johtanut tilanteeseen, missä isoja osia maasta on ollut suljettuna pitkään. Nyt kuitenkin viime aikoina on ollut jonkinlaista valoa myös tässä tilanteessa, mikä on johtanut Euroopassa keskusteluihin Venäjän ilmatilan käytöstä turistilennoille.

Sijoittamisessa on aina kyse myös tuloksesta. Asuntosijoittamisessa tuoton maksimointi on yleensä tärkeää. Laske tuotto-odotus ja mieti realistinen kuva siitä, miten vuokratulot, asunnon kulut ja mahdollinen arvon säilyminen tai jopa kasvaminen vaikuttavat nyt ja tulevaisuudessa.

Asunnon ostaminen talvella 2023

Asuntoja kuitenkin myydään ja ostetaan koko ajan – tarjolla on kaikenlaatuisia asuntoja ja kiinteistöjä, mutta sanotaan että korkojen noustessa olisi ostajien markkinat, mutta sekä ostajat että myyjät ovat samassa tilanteessa- kaikkien lainojen korot ovat noususuunnassa, samoin kuin energiahinnat. Energiatehokkuus ja energiaremontit ovatkin nousseet asuntokauppojen ohella pääosaan, sillä monien vanhempien talojen ja asuntojen energiatehokkuus on helpostikin parennettavissa remontoimalla. Viime vuodet ovat olleet Suomessa edullisen energian aikaa, joten vanhojen talojen remontteja on voitu siirtää ”tulevaisuudelle”, mutta nyt se tulevaisuus tuli vähän nopeamin kuin monet odottivatkaan.

Asuntomarkkinoilla kuitenkin lainaa on saatavilla, ja vaikka Euriborin noustessa myös lainojen korot nousevat, ei se ole isossa mittakaavassa mitenkään uutta- asuntoja ja kiinteistöjä ostetaan ja myydään joka vuosi – nyt vain ostaja voisi tehdä hieman enemmän töitä, ja laittaa oman kohteensa helpommin myytäväksi, esimerkiksi juuri kohteen energiatehokkuutta parantamalla.

Entä se sijoitusasunto? Rakentamisen kallistuessa rakentaminen luultavasti vähenee. Mikäli asuntojen kysyntä kasvukeskuksissa pysyy hyvänä ja asuntoja rakennetaan vähemmän, jatkuu vanhojenkin asuntojen hintojen nousu. Britit ovat arvioineet että ainakin Euroopan kasvukeskittymissä asuntojen hinnat romahtaisivat vuonna 2026. Tämä olisi brittien mukaan ennakoitavissa pitkän kasvun jälkeen Euroopan ajautuessa matalasuhdanteeseen – pitääkö se paikkansa, voi hyvinkin olla – ainakin joillain alueilla.

Esimerkiksi nyt marraskuussa Kiinteistömaailman välittämät asuntokaupat laskivat liki 40 prosenttia vuotta aiemmasta, mutta ketjun tietojen mukaan Varkaudessa, Savonlinnassa, Valkeakoskella ja Kurikassa välittäjät hoitivat asuntokauppoja enemmän kuin vuosi sitten marraskuussa, joten tilastot eivät aina kerro totuutta suoraan ja mustavalkoisesti. Hyvä kohde myy, on sen sijainti sitten mikä tahansa. Sijainnin merkitystä asuntosijoittamisessa ei voi kylliksi korostaa. Alueen tunteminen on eduksi, mutta ei välttämätöntä. Pohdi, millainen vuokralainen olisi asuntoosi sopiva ja minkälaiset asiat hänelle ovat sijainnissa tärkeitä. Palveluiden läheisyys on yleensä kaikille vuokralaisille oleellinen kriteeri. Opiskelijoille koulujen ja oppilaitosten läheisyys on iso plussa. 

Asuntosijoittamisesta

Jos sitten olet lähtemässä asuntosijoittajaksi, siihen on monta reittiä. Oman asunnon ohella voit erikoistua tietynlaisiin asuntoihin tutulla alueella, tai vaikkapa heikkojen kohteiden ostamiseen ja remontointiin – nykymarkkinoilla on aina ostajia, jotka etsivät nimenomaan muuttovalmiita taloja, joita ei tarvitse heti lähteä remontoimaan. Jos ajattelet yksinkertaisesti, kannattaako nyt aloittaa asuntosijoittaminen, niin vastaus on aina, että kyllä. Asuntosijoittaminen kannattaa aloittaa aina, kyse on enemmänkin kohteiden löytämisestä, oman riskitason hallinnoimisesta ja lainamarkkinoista. Harvat asuntosijoittajat sijoittavat täysin omalla rahalla, monet joutuvat miettimään juuri näitä Euriboreja ja vastaavia. Asunnot liikkuvat nyt yleisesti heikommin kuin esimerkiksi vuosi sitten. Tämä on luonnollista, sillä asuntomarkkinakin on syklinen. On hyvä muistaa, että esimerkiksi viimeisen viiden vuoden aikana on ollut useita hetkiä, jolloin asuntokauppa on ollut hiljaisempaan.